¿Cómo funciona el derecho de tanteo?

Derecho de último rechazo

El derecho de tanteo (ROFR), también conocido como primer derecho de tanteo, es un derecho contractual a realizar una transacción comercial con una persona o empresa antes de que lo haga cualquier otra. Si la parte con este derecho declina entrar en una transacción, el obligado es libre de considerar otras ofertas. Se trata de una cláusula muy popular entre los arrendatarios de bienes inmuebles porque les da preferencia a las propiedades que ocupan. Sin embargo, puede limitar lo que el propietario podría recibir de los interesados que compiten por la propiedad.

Las cláusulas de derecho de tanteo son similares a los contratos de opciones, ya que el titular tiene el derecho, pero no la obligación, de realizar una transacción que generalmente implica un bien. La persona con este derecho tiene la oportunidad de establecer un contrato o un acuerdo sobre un activo antes de que otros puedan hacerlo.

Los derechos de tanteo suelen ser solicitados por personas o empresas que quieren ver cómo resulta un negocio u oportunidad. El titular de los derechos puede preferir involucrarse en un momento posterior, en lugar de hacer el desembolso y el compromiso de inmediato, y un derecho de tanteo le permite hacerlo.

Daños y perjuicios por incumplimiento del derecho de tanteo

Un derecho de tanteo («ROFR») es un derecho preferente a comprar un bien inmueble específico en un momento futuro bajo ciertos términos y condiciones definidos. Los ROFR no especifican un precio. Las circunstancias varían y, por tanto, el lenguaje de una cláusula ROFR también variará. Por ejemplo, un ROFR puede ser activado por una oferta recibida por el propietario de un tercero; en tal caso, el propietario está obligado a ofrecer primero la propiedad para la venta al titular del ROFR al mismo precio y en los mismos términos. Otro escenario puede darse si el propietario toma la decisión de vender la propiedad pero aún no tiene comprador; el ROFR puede obligarle a ofrecer la propiedad primero al titular del ROFR.

La principal ventaja de un ROFR es que no es un contrato ejecutorio, incluso cuando se combina con un arrendamiento. Se trata de una ventaja fundamental, ya que las normas de los contratos de ejecución contenidas en la Sección 5.061 y siguientes del Código de la Propiedad imponen normas gravosas y responsabilidad al vendedor. En el caso de los contratos de ejecución de más de 180 días, el arrendador-vendedor debe proporcionar al comprador un estudio reciente o un plano actual; copias de los gravámenes, convenios restrictivos y servidumbres; una divulgación legal; una divulgación para las propiedades no subdivididas que indique que los servicios públicos pueden no estar disponibles hasta que se registre la subdivisión; certificados de impuestos; una copia de la póliza de seguro que muestre el nombre de la aseguradora y del asegurado, junto con una descripción de la propiedad asegurada y el importe de la póliza; una carta de notificación de siete días; y una contabilidad anual que incluya los importes pagados, los importes adeudados, los pagos restantes, los impuestos pagados y el importe pagado por las primas de seguro, además de una contabilidad de los beneficios del seguro. Todo ello debe realizarse antes de la firma del contrato. Código de la Propiedad, art. 5.069 y ss.

Derecho de tanteo y derecho de primera oferta

Si quieres comprar una casa, es posible que te encuentres con diferentes cláusulas que definen lo que puedes y no puedes hacer al comprar (o vender) un inmueble. ¡Realmente puede ser una sopa de siglas! Hoy vamos a repasar otro acrónimo utilizado en la negociación de ofertas inmobiliarias, el ROFR o derecho de tanteo.

Cuando se habla de bienes inmuebles, el término derecho de tanteo (ROFR), también llamado primer derecho de tanteo, se refiere al derecho contractual otorgado a una parte interesada que le permite ser el primer comprador en presentar una oferta por una propiedad determinada. Si el titular del ROFR ya no quiere presentar una oferta, el vendedor puede aceptar otras ofertas y otra persona puede comprar la propiedad.

Si un comprador de vivienda sabe que le gusta una propiedad, pero no está actualmente a la venta, una cláusula ROFR puede permitirle tener el primer derecho a comprar una propiedad si el vendedor decide ponerla en el mercado. En virtud de este acuerdo, el vendedor tiene que ponerse en contacto con el comprador potencial y darle la oportunidad de comprarla antes de que pueda aceptar otra oferta de buena fe por la propiedad.

Derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo es una cláusula de un contrato que permite a alguien tener la primera oportunidad en una venta u otro trato comercial. Si la persona que tiene este derecho declina ejercerlo, la persona que se dispone a realizar la venta o el trato puede llegar a un acuerdo con cualquiera. En un ejemplo sencillo, dos personas podrían llegar a un acuerdo contractual sobre una casa que diera al inquilino el derecho a hacer una oferta por la casa primero en caso de que el propietario decidiera venderla. Si el propietario decide poner la casa a la venta, se contacta primero con los inquilinos para ver si quieren comprarla. Pueden optar por negarse, permitiendo que la casa se ponga en venta, o pueden aceptar y llegar a un acuerdo de compra.

Este tipo de acuerdo puede darse en varios contextos. Se aplica no sólo a los bienes muebles e inmuebles, sino también a los contratos de trabajo y otros tipos de acuerdos. El derecho de tanteo suele estructurarse en los contratos firmados por los deportistas, dando a sus equipos o patrocinadores la oportunidad de igualar las ofertas realizadas por los competidores. También puede aplicarse a los contratos de trabajo de personas que trabajan en empresas y grandes instituciones, donde el empleador puede querer tener la oportunidad de igualar una oferta de un competidor si un empleado está siendo cortejado con una oferta de trabajo.